获取财产和公民身份

外国人在土耳其购买房地产需要知道的事项

在土耳其，只有在土地登记局登记后，财产所有权的获得才能被批准。 由公证人签发或由自然人书面签订的初步房地产合同本身并不授予财产转让。这些合同仅作为所有权转让的承诺；财产并不会通过这些文件发生转移。 在开始相关土地登记程序之前，应检查有关财产是否存在抵押、留置权及类似类型的限制，以防止其出售。 可以通过网站 parselsorgu.tkgm.gov.tr 查询房地产信息，输入城市、区、街道/村庄、地图部分和地块的具体细节即可查看房地产信息。因此，全球任何地方均可在线访问房地产的基本信息，包括其当前状态。然而，所有者的个人信息仍不可访问。 外国公民在土耳其购买房地产不需要居留许可。此外，外国人在土耳其购房将根据《6458号外国人及国际保护法》获得可续签的短期居留许可。 拟在土耳其购买房地产的自然人或法人需要与财产所有者一起向土地登记和测绘总局申请。此外，他们可以拨打24小时服务的Alo 181呼叫中心，或访问 randevu.tkgm.gov.tr 进行预约，而无需亲自前往登记局办公室。 拥有外国资本的土耳其公司则应首先在房地产所在地区的省规划和协调局（PDPC）提交申请。获得PDPC的积极回应后，应向土地登记局申请。这些公司可以亲自申请、通过邮寄或电子邮件申请。

一般信息

在土耳其，“外国人”一词在房地产获取方面被定义为以下三类：

  • 外国自然人
  • 外国法人
  • 拥有外国资本的土耳其公司

《2644号土地登记法》第35条规定了外国自然人和法人的房地产获取条款。第36条规定了外资公司的条款。

允许外国人获取房地产的国家由部长会议决定，部长会议也可以在必要时规定特殊获取条件。

外国自然人获取房地产的法律限制

如果获得许可，外国自然人可以在允许私人财产的区域（住宅、商业、土地、农业等）获取任何房地产。 如果所购买的房地产不包括任何已建成的建筑物，则外国所有者需在两年内向相关公共管理部门申请以开发项目。 外国自然人可以在土耳其的任何地方购买最多30公顷的房地产及有限的物权。若认为合适，部长会议可以批准更大的面积。 外国自然人不得在禁止的军事区或军事安全区内购买和租赁房地产。然而，在特别安全区内，经过省政府的许可，可以购买和租赁房地产。 外国自然人的总体购买不能超过允许私人财产的地区总面积的百分之十。如果超过了这一百分之十的限制，将不允许外国人的购买申请。

法人获取房地产和有限物权

在土耳其，只有根据其本国法律成立并具有法人资格的贸易公司可以作为外国法人获取房地产和有限物权。其他法人（如基金会、协会等）不能获取房地产，也不能拥有物权。

根据其本国法律在外国成立并具有法人资格的贸易公司，只有在国际公约或特殊法律的规定下，才可在特殊情况下获取房地产。有关此事的具体法律包括《6491号土耳其石油法》、《2634号旅游激励法》和《4737号工业区法》。

注意： 关于抵押，规定了一项例外情况，即对外国自然人和法人创建的抵押没有限制。

土耳其境内拥有外国资本的公司获取房地产和有限物权

在土耳其成立的法律实体公司在以下条件下被视为外资公司：

  • 外国投资者持有公司50%或以上的股份，或
  • 外国投资者有权任命和解雇大多数董事会成员

这些公司可以为了进行其章程中规定的活动而获取房地产和有限物权。

为此，公司需要首先向房地产所在地的省政府申请。

另一方面，如果拟购房地产位于禁止的军事区或军事安全区，该房地产的购买需要获得总参谋部的许可；如果该房地产位于私人安全区，则需要获得相关地区省政府的许可。

在购房申请获批的情况下，省政府将书面通知公司/企业和土地登记办公室，以便完成登记。以下程序不需要省政府的许可，因此可以直接向土地登记办公室申请，无需先获得许可：

  • 创建抵押
  • 在抵押权人要求下，因兑现抵押而购置房地产
  • 因公司合并或分立而转让房地产所有权和有限物权
  • 在组织工业区、工业区、技术开发区和自由区内的购置
  • 因根据相关银行立法进行的贷款交易或为收回应收款项而进行的购置
  • 继承

在土耳其，外国人的继承权受到保护。在外国人去世时，他们所拥有的房地产将转给他们的继承人。如果继承人有资格获取该房地产（如果符合国籍要求，并且个人和全国总限制条件允许），继承人可以保留继承的财产。否则，该继承人应立即转让房地产。否则，财政部将出售房地产，并将价格返还给继承人。

通过房地产购买获得土耳其国籍的权利

外国自然人在购买价值40万美元或以上的房地产时，可通过特殊程序获得土耳其国籍。

为此，外国人需：

  • 购买价值至少40万美元的房地产
  • 在购置申请中声明购买房地产的目的，产权证书应注明此目的，外国人应在表格声明部分声明其在三年内不出售房地产。

土地登记程序完成后，外国人可以提交所有者的资格证书，向相关行政部门申请居留权或国籍。

土地登记程序要求

  • 房地产登记或有关村庄/街区、地图部分、地块、建筑物和独立部分的信息
  • 由外国人所在国家签发的照片身份证或护照（需提交非拉丁字母的身份证和护照的公证和认证翻译）
  • 如果程序涉及代理，需提交代理文件（监护令、授权书、委托书等）
  • 由相关市政府签发的房地产当前市场价值文件
  • 建筑物的强制地震保险政策
  • 卖方的照片和买方的两张照片（最近六个月内拍摄，尺寸6×4厘米）
  • 如有一方不讲土耳其语，需提供认证翻译

在国外签发的委托书

如果程序由授权的第三人通过在国外签发的委托书进行，该委托书必须包括与程序相关的授权。此外，委托书应满足以下条件：

  • 由土耳其领事馆签发，涉及房地产
  • 由有权在国外签发委托书的相关机构签发
  • 使用发委托书国家的语言
  • 包含照片（照片上有清晰的印章和签名）
  • 如果在《海牙公约》缔约国签发，则应附有公证
  • 如果在非《海牙公约》缔约国签发，则应由相关机构认证签名，土耳其领事馆也应认证该机构的签名和印章

申请还应提供符合要求的委托书的公证和认证的土耳其语翻译。

国籍特殊获取

根据2016年7月28日颁布的《5901号法》第12条第一段前加（b）项；

那些根据《6458号法》第31条第一段（j）项，通过投资在总统规定的范围和金额内获得居留许可的外国人，持有土耳其蓝卡的外国人，可以根据土耳其共和国总统的决议获得土耳其国籍。

根据2018年9月18日官方公报发布的新规定，确定的范围和金额如下。符合以下任何条件的外国人可申请土耳其国籍，具体由土耳其共和国总统决定：

  • 最少固定资本投资50万美元或等值外币，需由工业和技术部证明
  • 购买价值至少40万美元或等值外币的房地产，产权证书中注明至少三年内不转售，需由环境、城市化和气候变化部证明
  • 创造至少50个就业机会，需由劳动和社会保障部证明
  • 在土耳其运营的银行存入至少50万美元或等值外币，并承诺至少三年内不取出，需由银行监管和监督局证明
  • 购买至少50万美元或等值外币的政府债券，并承诺至少三年内不出售，需由财政部证明
  • 购买价值至少50万美元或等值外币的房地产投资基金份额或风险投资基金份额，并承诺至少三年内不出售，需由土耳其资本市场委员会证明
  • 存入至少50万美元或等值外币于

特殊获取国籍

  • 存入至少50万美元或等值外币于保险和私人养老金监管与监督局确定的基金中，并承诺在私人养老金系统中至少保持三年，需由保险和私人养老金监管与监督局证明

来源：土耳其共和国投资办公室 – invest.gov.tr
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