GAYRİMENKUL VE VATANDAŞLIK EDİNİMİ
Türkiye’de Gayrimenkul Edinmek İsteyen Yabancıların Bilmesi Gerekenler
- Türkiye’de gayrimenkul tapularının edinimi, sadece tapu müdürlüklerinde yapılacak kayıt yoluyla onaylanmaktadır.
- Noterlerin düzenlediği veya gerçek kişilerle yazılı olarak yapılan gayrimenkul ön sözleşmeleri, gayrimenkul devrini tek başlarına teşkil etmemektedir. Ön sözleşmeler, sadece mülkiyetin devrine ilişkin bir taahhüt görevi görmekte olup söz konusu taşınmaz bu tür belgeler yoluyla el değiştirmemektedir.
- Söz konusu taşınmazın üzerinde satışı engelleyebilecek ipotekler, hacizler ve benzeri türlerde takyidat gibi yükümlülükler bulunabilir ve bunların ilgili tapu müdürlüğünde işlemler başlatılmadan önce kontrol edilmesi gerekmektedir.
- Taşınmazlar ile ilgili sorgulamalar parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinden çevrimiçi olarak yapılabilmekte ve burada taşınmazı sorgulamak için il, ilçe, mahalle/köy, pafta ve parsel bilgileri kullanılabilmektedir. Böylece güncel durumu dâhil, gayrimenkul hakkındaki temel bilgilere dünyanın her yerinden çevrimiçi olarak ulaşılabilmektedir. Ancak mal sahibinin kişisel bilgilerine ulaşılamamaktadır.
- Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri için ön koşul olarak oturma iznine sahip olmaları gerekmemektedir. Ayrıca, Türkiye’de taşınmaz satın alan yabancılara 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu uyarınca yenilenebilir kısa süreli oturma izni verilmektedir.
- Türkiye’de gayrimenkul edinmeyi amaçlayan gerçek veya tüzel bir kişi, taşınmazın sahibiyle birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne başvurmalıdır. Ayrıca, günün yirmi dört saati hizmet sunan Alo 181 Çağrı Merkezini arayarak veya randevu.tkgm.gov.tr adresini ziyaret ederek müdürlük ofislerini şahsen ziyaret etmek zorunda kalmadan randevu alabilirler.
- Diğer taraftan yabancı sermayeli Türk şirketler önce gayrimenkulün bulunduğu valilikteki İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne (İPKM) bir başvuruda bulunmalıdır. İPKM’den olumlu bir yanıt alındıktan sonra Tapu Müdürlüğüne başvurulmalıdır. Bu şirketler şahsen, posta veya e-posta yoluyla başvuruda bulunabilmektedir.
Genel Bilgiler
Türkiye’de “yabancı” terimi, gayrimenkul edinimi bakımından üç kategoride tanımlanmaktadır:
- Yabancı gerçek kişiler
- Yabancı tüzel kişiler
- Yabancı sermayeli Türk şirketler
2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesinde yabancı gerçek veya tüzel kişilerin gayrimenkul edinimi hakkındaki hükümler belirtilmektedir. 36. maddede ise yabancı sermayeye sahip şirketler hakkındaki hükümler belirtilmektedir.
Vatandaşları Türkiye’de gayrimenkul edinme hakkına sahip ülkeler Bakanlar Kurulu tarafından belirlenmekte ve Bakanlar Kurulu, gerekli görüldüğü takdirde gayrimenkul edinme ile ilgili özel koşullar uygulayabilmektedir.
Yabancı Gerçek Kişiler Tarafından Gayrimenkul Edinimindeki Yasal Kısıtlamalar
- İzin verilmesi halinde yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete izin verilen alanlarda her türlü gayrimenkulü edinebilmektedir. (konut, ticari, arazi, tarımsal alan vb.)
- Edinilen gayrimenkulün üzerinde önceden inşa edilmiş hiçbir bina bulunmadığı takdirde taşınmazın yabancı uyruklu sahibinin bir proje geliştirmek için iki yıl içinde ilgili kamu idaresine başvurması gerekmektedir.
- Yabancı uyruklu bir gerçek kişi Türkiye’de herhangi bir yerde 30 hektara kadar gayrimenkul ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Bakanlar Kurulu, uygun görüldüğü takdirde daha büyük alanlar verebilir.
- Yabancı uyruklu gerçek kişiler yasaklı askeri bölgelerde veya askeri güvenlik bölgelerinde gayrimenkul edinememekte ve kiralayamamaktadır. Bu kişiler özel güvenlik bölgelerinde ancak valiliğin izniyle gayrimenkul edinebilmekte ve kiralayabilmektedir.
- Yabancı uyruklu gerçek kişiler tarafından toplam edinim, özel mülkiyete izin verilen toplam il alanının yüzde onunu geçemez. Yüzde on sınırın aşılması halinde yabancıların gayrimenkul edinme talebine izin verilmeyecektir.
Tüzel Kişiler Tarafından Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hakların Edinimi
Türkiye’de sadece kendi ilgili ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari şirketler yabancı tüzel kişiler olarak gayrimenkul ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Bu tür ticari şirketler dışındaki tüzel kişiler (vakıflar, dernekler, vb.) ise gayrimenkul ve ayni haklar edinememektedir.
Kendi ülkelerinin kanunlarına göre yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari şirketler tarafından gayrimenkul edinimine ise istisnai durumlarda izin verilmekte ve sadece uluslararası anlaşmaların veya özel kanunların hükümlerince öngörüldüğü takdirde mümkün kabul edilmektedir. Bu konuya ilişkin hükümleri içeren özel kanunlar arasında 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Sanayi Bölgeleri Kanunu yer almaktadır.
NOT: İpotekler ile ilgili olarak, taşınmaz üzerinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin lehine oluşturulacak ipotekler ile ilgili hiçbir sınırlamanın bulunmamasıyla bir istisna öngörülmektedir.
Türkiye’de Kurulan Yabancı Sermayeli Şirketler Tarafından Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hakların Edinimi
Türkiye’de bir tüzel kişilik olarak kurulan şirketler aşağıdaki koşullar uyarınca yabancılara ait şirketler kategorisinde kabul edilmektedir:
- Yabancı yatırımcıların, hisselerin yüzde ellisine veya daha fazlasına sahip olması veya
- Yabancı yatırımcıların yönetim kurulunun çoğunluğunu görevlendirme ve görevden alma hakkına sahip olması
Bu şirketler, kendi ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetleri gerçekleştirmek için taşınmaz ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir.
Bu amaçla şirketlerin önce taşınmazın bulunduğu valiliğe başvurması gerekmektedir.
Diğer taraftan, edinilmesi amaçlanan gayrimenkulün yasaklı bir askeri bölgede veya bir askeri güvenlik bölgesinde bulunması halinde gayrimenkul edinimi Genel Kurmayın iznine tabi olacaktır ve taşınmazın özel güvenlik bölgesinde bulunması halinde taşınmaz, ilgili bölgedeki valiliğin iznine tabi olacaktır.
Gayrimenkul edinme başvurusunun olumlu sonuçlandırılması halinde valilik, şirketi/işletmeyi ve tapu kaydının yapılabilmesi için Tapu Müdürlüğünü yazılı olarak bilgilendirecektir.
Aşağıdaki prosedürler valilikten izin alınmasını gerektirmemektedir; bu sebeple, Tapu Müdürlüğüne yapılacak başvuru izin alınmaksızın doğrudan gerçekleştirilebilir.
- İpotek oluşturma
- Bir ipoteğin lehtarı tarafından bir ipoteğin tahsil edilmesi kapsamında gayrimenkul edinimi
- Şirket birleşmelerinden ve ayrılmalarından ötürü meydana gelen gayrimenkul sahipliğinin ve sınırlı ayni hakların devri
- Organize sanayi bölgelerinde, sanayi bölgelerinde, teknoloji geliştirme bölgelerinde ve serbest bölgelerde taşınmaz edinimleri
- İlgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde kredi olarak kabul edilen işlemlerden kaynaklanan veya alacakların tahsilatı amacıyla tahakkuk eden edinimler
Gayrimenkul Satın Alımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanma Hakkı
Yabancı uyruklu gerçek kişilere 400.000 ABD doları ve üzeri değerde gayrimenkul satın almaları halinde istisnai prosedürler yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma hakkı verilmektedir.
Bu amaçla yabancıların:
- En az 400.000 ABD doları değerinde gayrimenkul satın alması gerekmektedir.
- Vatandaşlık kazanma başvurusunda, gayrimenkulü bu amaçla satın aldıklarını belirtmelidir, tapuda bu amaç belirtilmelidir ve yabancının, formda beyanların yapıldığı kısımda gayrimenkulü üç yıl boyunca satmayacağını beyan etmesi gerekmektedir.
Tapu prosedürleri tamamlandığında yabancı, ilgili idarelere başvurup gayrimenkul sahibi için düzenlenecek uygunluk belgesini göndererek ikamet hakkı veya vatandaşlık talep edebilmektedir.
Tapu Prosedürleri için Gereksinimler
- Gayrimenkulün tapu kaydı veya köy/mahalle, pafta, parsel, bina ve bağımsız bölüm bilgileri
- Yabancının vatandaşı olduğu ülkenin düzenlediği fotoğraflı kimlik veya pasaport (Latin alfabesi dışındaki alfabelerde düzenlenen kimlik kartları ve pasaportların noter tasdikli ve yeminli çevirileri iletilmelidir)
- İşlemin vekâlet içermesi halinde, temsile ilişin belge (vasiliğe ilişkin karar, yetki belgesi, vekâletname vb.)
- İlgili belediye tarafından düzenlenen, gayrimenkulün güncel piyasa değeri hakkında belge
- Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
- Satıcının bir fotoğrafı ve alıcının iki fotoğrafı (son altı ayda çekilmiş ve 6×4 cm boyutunda olmalıdır)
- Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde yeminli tercüman
Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnameler
İşlemin, yurt dışında düzenlenen bir vekaletname yoluyla yetkilendirilmiş bir üçüncü şahıs tarafından yürütülmesi halinde vekaletname, yapılacak prosedür ile ilgili yetkilendirmeyi içermelidir. Ayrıca vekâletnamenin şu koşulları karşılaması gerekmektedir:
- Türk konsoloslukları tarafından gayrimenkul üzerine kendi iradelerine göre düzenlenmiş olmalıdır.
- Yurt dışında vekâletname düzenleme hakkına sahip olan yetkili makamlar tarafından düzenlenmiş olmalıdır.
- Düzenlendiği ülkenin dilinde düzenlenmelidir.
- Fotoğraf içermelidir (fotoğrafın üzerinde okunaklı bir mühür ve imza olmalıdır).
- Lahey Anlaşmasına taraf olan bir ülkede düzenlenmesi halinde apostil içermelidir.
- Vekâletnamenin ilgili makam tarafından resmi olarak imzalandığını gösteren imza tasdiki ve vekâletnamenin Lahey Anlaşmasına üye olmayan bir ülkede düzenlenmesi halinde ilgili makamın imzası ve mührü Türk Konsolosluğu tarafından tasdik edilmelidir.
Başvuruda ayrıca gerekli kriterleri karşılayan vekâletnamenin noter onaylı ve yeminli Türkçe çevirisi bulunmalıdır.
İstisnai Vatandaşlık Edinimi
28 Temmuz 2016 tarihinde 5901 sayılı Kanunun 12. maddesinin birinci fıkrasına eklenen (b) bendi ile;
- Cumhurbaşkanınca belirlenen kapsam ve tutarda yatırım yaparak 6458 sayılı Kanunun 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca oturma izni alanlar
- Turkuaz Kart sahibi yabancılar
T.C. Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.
18 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan yeni düzenlemelere göre belirlenen kapsam ve tutarlar aşağıda belirtilmiş olup aşağıdaki şartlardan herhangi birini karşılayan yabancılar, T.C. Cumhurbaşkanının kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.
- En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
- En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkulü tapu kayıtlarına en az üç yıl satılmaması şerhi düşülmek kaydıyla edinmiş olduğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
- En az 50 kişilik istihdam oluşturduğu Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
- En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında mevduatı en az üç yıl tutmak şartıyla Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara yatırdığı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilmiş olmak
- En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında devlet tahvilini en az üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Hazine ve Maliye Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
- En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu payı veya girişim sermayesi yatırım fonu payını en az üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilmiş olmak
- En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında katkı payını, kapsamı Sigortacılık ve Özel Emeklilik ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen fonlarda tutmak ve en az üç yıl sistemde kalmak şartıyla bireysel emeklilik sistemine yatırdığı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilmiş olmak
Kaynak: INVEST IN TÜRKİYE – invest.gov.tr
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Karen Audit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
