Gayrimenkul kira gelirine sahip olan mükelleflerin merak ettiği en önemli konulardan biri de hangi giderlerin gelir vergisi beyannamesinde indirim olarak dikkate alınabileceğidir. Bu yazıda, gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) beyanında dikkate alınabilecek giderleri, özellikle kredi faizi, amortisman, %5 iktisap bedeli indirimi ve oturulan konutun kira bedeli açısından açıklıyoruz.
GMSİ Nedir?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, belirli mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak tanımlanır. Bu gelirler için bazı istisna ve indirim uygulamaları mevcuttur.
2024 Yılı Kira Geliri İstisnası
2024 yılı için mesken kira gelirlerinde 33.000 TL’ye kadar olan tutar gelir vergisinden istisnadır. Ancak bu sınır aşıldığında veya eksik beyan verildiğinde istisna hakkı kaybedilir.
Hangi Giderler İndirim Konusu Yapılabilir?
Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, aşağıdaki kalemleri gider olarak gösterebilir:
1. Kredi Faiz Giderleri
Gayrimenkulün alımı için kullanılan krediye ait faiz ödemeleri, ilgili yıl boyunca yapılan ödemeler dikkate alınarak indirim konusu yapılabilir. Örneğin sadece iki ay kira geliri elde edilse bile tüm yılın faiz gideri düşülebilir.
2. İktisap Bedelinin %5’i
Konutun edinildiği yıldan itibaren 5 yıl süreyle, iktisap bedelinin %5’i kira gelirinden düşülebilir. Ancak bu tutarın sadece o konuta ait hasılata uygulanabileceği ve fazla kısmın sonraki yıllarda devredilemeyeceği unutulmamalıdır.
3. Amortisman Giderleri
Kiraya verilen taşınmaz için hesaplanan amortismanlar, gayrisafi hasılattan indirilebilir. Maliyet bedeli biliniyorsa bu esas alınır, değilse vergi değeri veya emsal bedel kullanılabilir.
4. Oturulan Konutun Kira Bedeli
Kendi konutunda oturmayıp kirada oturan mükellefler, kira ödemelerini de gider olarak gösterebilir. Ancak bu indirim, diğer giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden uygulanabilir. Fazla kalan tutar yine zarar sayılmaz ve sonraki yıllara devredilemez.
Giderler Hangi Dönem İçin Hesaplanır?
GMSİ beyanında takvim yılı esası geçerli olduğundan, giderler yıllık bazda dikkate alınır. Örneğin yılın sadece iki ayında kira geliri elde edilmiş olsa bile tüm yılın giderleri beyana dahil edilir.
Zarar Durumunda Ne Olur?
%5 iktisap bedeli indirimi ve oturulan konut kirası nedeniyle ortaya çıkan zararlar sonraki yıllara devredilemez. Gider fazlalığı olarak kabul edilmez ve sadece ilgili yıl beyanında kullanılabilir.
Sonuç
Gayrimenkul gelir beyanında gerçek gider yöntemini tercih eden mükelleflerin, kredi faizi, amortisman, %5 iktisap indirimi ve oturulan konutun kirası gibi giderleri yıllık bazda beyannameye dahil etmesi mümkündür. Ancak zarar doğuran giderlerin ileriye taşınamayacağı unutulmamalıdır.
Yıllık kira geliriniz istisna tutarını aşıyorsa, doğru ve eksiksiz beyan vermeniz olası vergi risklerinden korunmanızı sağlar. Tereddüt ettiğiniz noktalarda muhasebecinize veya mali müşavirinize danışmanız faydalı olacaktır.
ÖRNEK ÖZELGE
| T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Gelir Kanunları Gelir Ve Kurumlar Vergileri Grup Müdürlüğü |
| Sayı | : | E-62030549-120[74/2023]-24734 | 05.01.2024 | |
| Konu | : | GMSİ beyanında indirilebilecek giderler | ||
| İlgi | : | 07/03/2023 tarihli 1068322 sayılı özelge talep formu. |
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, gayrimenkul sermaye iradı mükellefi olduğunuzu, 2022 takvim yılında iki aylık kira geliri (9.600 TL) elde ettiğiniz belirtilerek söz konusu gayrimenkulün iktisabı için kullanmış olduğunuz 2022 yılına isabet eden krediye ait faiz giderleri, söz konusu gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i ile kira geliri elde edilen gayrimenkul için ayrılacak amortisman tutarı ve oturduğunuz konuta ait kira giderinin verilecek gelir vergisi beyannamesinden gider olarak indirilebilmesi hususunda; 2022 takvim yılında yapılan tüm gider tutarlarının mı yoksa elde edilen kira geliri dönemi kadar yapılan iki aylık gider tutarının mı dikkate alınarak indirim konusu yapılabileceği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70 inci maddesinde, aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanunun;
– 21 inci maddesinde, “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirası gelir vergisinden müstesnadır. (317 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2022 yılı için 9.500 TL. ) İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.”,
– 74 üncü maddesinde, “Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:
…
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88′ inci maddenin 3′ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
…
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) (6745 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle eklenen ibare, Yürürlük; 07.09.2016) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.);
…
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);
…”
hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda yer alan hükümler uyarınca, gayrimenkul sermaye iratlarının elde edilmesinde takvim yılı esası geçerli olduğundan, gerçek gider usulünü seçmeniz halinde kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkule ait ilgili yıl içinde ödenen kredi faizlerinin ve söz konusu gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirimin, ayrıca bahse konu gayrimenkul için ayrılan amortismanların ve ikamet ettiğiniz konut için ödediğiniz kira bedellerinin, 2022 takvim yılının tümünün baz alınmak suretiyle gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
Bununla birlikte, indirim konusu yapabileceğiniz iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutar ile ikamet edilen konut için ödenen kira giderinin indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı sayılamayacağından söz konusu indirimden dolayı zarar doğması halinde bu zararı gelecek yıllarda elde edeceğiniz kira gelirlerinden indirim konusu yapmanız mümkün değildir.
…
Şimdi de soru-cevaplarla uygulamayı özetleyelim.
1. GMSİ nedir?
Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ), taşınmazların veya hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri ifade eder. Bu tür gelirler gelir vergisine tabidir.
2. 2024 yılı için kira gelirinde istisna tutarı ne kadardır?
2024 yılında mesken kiralarından elde edilen gelirin 33.000 TL’ye kadar olan kısmı gelir vergisinden istisnadır. Bu sınırın aşılması veya gelirin eksik beyan edilmesi durumunda istisna hakkı kaybedilir. (2025 takvim yılı için istisna tutarı 47.000 TL‘dir.)
3. Gerçek gider yöntemini seçenler hangi giderleri indirebilir?
Kredi faizleri, taşınmazın iktisap bedelinin %5’i, amortisman giderleri ve kendi konutlarının kira bedeli indirim olarak dikkate alınabilir.
4. Kredi faiz giderleri hangi dönemi kapsar?
Kira geliri sadece yılın belli döneminde elde edilmiş olsa bile, ilgili yıldaki tüm kredi faiz giderleri indirim konusu yapılabilir.
5. İktisap bedelinin %5’i nasıl uygulanır?
Konutun satın alındığı yıldan itibaren 5 yıl süreyle, kira geliri elde edilen konutun iktisap bedelinin %5’i, sadece o konuta ait hasılat üzerinden indirilebilir. Bu tutarın fazlası zarar olarak kabul edilmez ve devredilemez.
6. Amortisman giderleri nasıl hesaplanır?
Amortisman, taşınmazın maliyet bedeli üzerinden hesaplanır. Maliyet bedeli bilinmiyorsa vergi değeri veya emsal bedel kullanılır.
7. Oturulan konutun kira bedeli indirilebilir mi?
Kendi evi olmayan ve kirada oturan mükellefler, konut kiralarını da belirli kurallar çerçevesinde gelirden düşebilirler. Ancak bu indirim, diğer giderlerden sonra kalan kısım üzerinden yapılabilir.
8. Giderler yıllık mı yoksa kira elde edilen süreye göre mi hesaplanır?
Gayrimenkul kira gelirlerinde yıllık esas geçerlidir. Bu nedenle, yılın tamamında kira geliri elde edilmese bile tüm yılın giderleri beyana dahil edilebilir.
9. Zarar oluşursa bu zarar sonraki yıla aktarılabilir mi?
Hayır. İktisap bedelinin %5’i ve oturulan konutun kira giderinden kaynaklanan zararlar, diğer yıllara devredilemez. Bu zararlar yalnızca ilgili yılda dikkate alınır.
10. Hangi durumlarda istisna hakkı kaybedilir?
2024 Yılında elde edilen kira geliri 33.000 TL’yi geçmesine rağmen beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, istisna uygulanmaz ve tüm gelir vergilendirilir.
Bu bilgiler doğrultusunda, kira geliri elde eden mükelleflerin gerçek gider yöntemini tercih ederken yıllık beyan ve indirim kurallarına dikkat etmesi büyük önem taşır. Vergisel risklerden korunmak için her zaman bir mali müşavire danışılması önerilir.
Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. karenaudit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
