ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS ET DE LA NATIONALITÉ
Ce que les étrangers doivent savoir pour acquérir des biens immobiliers en Turquie

En Turquie, l’acquisition de titres de propriété ne peut être approuvée que lors de l’enregistrement auprès des directions cadastrales.
Les contrats préliminaires de biens immobiliers, émis par des notaires ou rédigés par des personnes physiques, ne confèrent pas la transmission de propriété en soi. Ils ne servent que d’engagement pour le transfert de propriété ; le bien en question ne change pas de mains par ces instruments.
Les charges telles que les hypothèques, les privilèges et d’autres types de restrictions qui peuvent exister concernant le bien en question et qui empêcheraient sa vente doivent être vérifiées avant de commencer les procédures auprès de la direction cadastrale concernée.
Les demandes concernant les propriétés peuvent être faites en ligne sur parselsorgu.tkgm.gov.tr, où des détails spécifiques de la ville, du district, du quartier/village, de la section de la carte et du terrain peuvent être utilisés pour rechercher la propriété. Les informations de base sur la propriété immobilière, y compris son état actuel, sont donc accessibles en ligne depuis n’importe où dans le monde. Cependant, les informations personnelles du propriétaire restent inaccessibles.
Les étrangers n’ont pas besoin d’un permis de séjour comme condition préalable à l’acquisition de biens immobiliers en Turquie. De plus, les étrangers qui acquièrent des biens immobiliers en Turquie se voient accorder des permis de séjour à court terme renouvelables en vertu de la Loi n° 6458 sur les Étrangers et la Protection Internationale.
Une personne physique ou morale souhaitant acquérir un bien immobilier en Turquie doit faire une demande auprès de la Direction Générale du Cadastre et du Registre Fonciers avec le propriétaire du bien. De plus, ils peuvent appeler le Centre d’Appels Alo 181, offrant un service 24h/24 et 7j/7, ou visiter randevu.tkgm.gov.tr pour prendre rendez-vous sans avoir à se rendre personnellement dans les bureaux des directions.
Les entreprises turques avec des capitaux étrangers, en revanche, doivent d’abord déposer une demande auprès de la Direction Provinciale de Planification et de Coordination (PDPC) au bureau du gouverneur local où se situe le bien immobilier. Une fois une réponse positive obtenue de la PDPC, elles doivent ensuite faire une demande auprès de la Direction du Registre Fonciers. Ces entreprises peuvent postuler en personne, par courrier ou par e-mail.

Informations Générales

En Turquie, le terme « étranger » est défini sous trois catégories en ce qui concerne l’acquisition de biens immobiliers :

  • Personnes physiques étrangères
  • Personnes morales étrangères
  • Entreprises turques avec des capitaux étrangers

L’article 35 de la Loi n° 2644 sur le Registre Fonciers énonce les dispositions concernant l’acquisition de biens immobiliers par les personnes physiques et morales étrangères. L’article 36 énonce les dispositions concernant les entreprises avec des capitaux étrangers.

Les pays dont les ressortissants sont éligibles à l’acquisition de biens immobiliers en Turquie sont déterminés par le Cabinet des Ministres, qui peut également stipuler des conditions spéciales pour les acquisitions si nécessaire.

Restrictions Légales sur l’Acquisition de Biens Immobiliers par des Personnes Physiques Étrangères

Si une autorisation est accordée, les personnes physiques d’origine étrangère peuvent acquérir tout bien immobilier dans les zones où la propriété privée est autorisée (résidentielle, commerciale, terrain, agricole, etc.).
Si le bien immobilier acquis ne comprend pas de construction préexistante, le propriétaire d’origine étrangère doit faire une demande auprès de l’administration publique concernée dans les deux ans afin de développer un projet.
Une personne physique d’origine étrangère peut acquérir des biens immobiliers et des droits réels limités partout en Turquie jusqu’à 30 hectares. Le Cabinet des Ministres peut accorder des surfaces plus grandes si cela est jugé approprié.
Les personnes physiques d’origine étrangère ne peuvent pas acquérir ni louer des biens immobiliers dans des zones militaires interdites ou des zones de sécurité militaire. Cependant, elles peuvent acquérir et louer des biens immobiliers dans des zones de sécurité spéciales avec l’autorisation du bureau du gouverneur.
L’acquisition totale par des personnes physiques d’origine étrangère ne peut pas dépasser dix pour cent de la superficie totale du district où la propriété privée est autorisée. La demande d’acquisition des étrangers ne sera pas acceptée si la limite de dix pour cent est dépassée.

Acquisition de Biens Immobiliers et de Droits Réels Limités par des Personnes Morales

En Turquie, seules les sociétés commerciales établies conformément aux lois de leur pays respectif et ayant la personnalité juridique peuvent acquérir des biens immobiliers et des droits réels limités en tant que personnes morales étrangères. Les personnes morales autres que ces sociétés commerciales (fondations, associations, etc.) ne peuvent pas acquérir des biens immobiliers ni avoir de droits réels.
L’acquisition de biens immobiliers par des sociétés commerciales établies dans des pays étrangers conformément aux lois de leurs pays respectifs et ayant la personnalité juridique peut, en revanche, être accordée dans des cas exceptionnels et est considérée comme possible uniquement lorsqu’elle est stipulée dans les dispositions des conventions internationales ou des lois spéciales. Parmi les codes spécifiques incluant des dispositions sur ce sujet figurent la Loi n° 6491 sur le Pétrole Turc, la Loi n° 2634 sur les Incitations Touristiques, et la Loi n° 4737 sur les Zones Industrielles.

REMARQUE : En ce qui concerne les hypothèques, une exception est stipulée par laquelle il n’y a pas de limitation concernant les hypothèques à créer sur le bien au profit des personnes physiques et morales étrangères.

Acquisition de Biens Immobiliers et de Droits Réels Limités par des Sociétés avec des Capitaux Étrangers Établies en Turquie

Les entreprises établies en Turquie en tant que personnes morales sont considérées sous la catégorie des entreprises à capitaux étrangers conformément aux conditions suivantes :

  • Les investisseurs étrangers détiennent cinquante pour cent ou plus des actions, ou
  • Les investisseurs étrangers ont le droit de nommer et de révoquer la majorité des membres du conseil d’administration

Ces entreprises peuvent acquérir des biens immobiliers et des droits réels limités afin de mener les activités prévues dans leurs statuts.
À cet effet, les entreprises doivent d’abord faire une demande auprès du bureau du gouverneur où se situe le bien immobilier.

En revanche, si le bien immobilier destiné à l’acquisition se situe dans une zone militaire interdite ou une zone de sécurité militaire, l’acquisition de bien immobilier sera soumise à l’autorisation de l’état-major ; et si le bien est situé dans une zone de sécurité privée, il sera soumis à l’autorisation du bureau du gouverneur de la région concernée.
En cas de règlement positif de la demande d’acquisition de biens immobiliers, le bureau du gouverneur informera l’entreprise/entreprise et le Bureau du Registre Fonciers par écrit afin que l’enregistrement puisse être effectué.
Les procédures suivantes ne nécessitent pas l’autorisation du bureau du gouverneur, donc la demande auprès du Bureau du Registre Fonciers peut être faite directement sans demander d’autorisation.

  • Création d’hypothèque
  • Acquisition de biens immobiliers dans le cadre du paiement d’une hypothèque par le bénéficiaire de l’hypothèque
  • Transfert de propriété immobilière et de droits réels limités résultant des fusions et scissions d’entreprises
  • Acquisitions dans des zones industrielles organisées, zones industrielles, zones de développement technologique et zones franches
  • Acquisitions réalisées en raison des transactions considérées comme des prêts dans le cadre de la législation bancaire pertinente ou dans le but de recouvrer des créances
  • Héritage

En Turquie, le droit d’héritage des étrangers est protégé. En cas de décès d’un étranger, le bien immobilier qu’il possède sera transmis à ses héritiers. Si l’héritier est éligible pour acquérir le bien immobilier (s’il est éligible en termes de nationalité et si les conditions de limitation totales par personne et à l’échelle nationale le permettent), l’héritier peut alors conserver le bien hérité. Sinon, cette personne devra transférer immédiatement le bien immobilier. Autrement, le Ministère des Finances et des Trésors vendra le bien immobilier et remboursera le prix à l’héritier.

Droit d’Acquérir la Nationalité Turque par l’Achat de Biens Immobiliers

Les personnes physiques d’origine étrangère se voient accorder le droit d’acquérir la nationalité turque par des procédures exceptionnelles lors de l’achat de biens immobiliers d’une valeur d’au moins 400 000 USD.

À cette fin, les étrangers :

  • Doivent acheter un bien immobilier d’une valeur minimale de 400 000 USD
  • Doivent indiquer, dans la demande d’acquisition, qu’ils ont acheté le bien immobilier à cette fin, le titre de propriété doit mentionner ce but, et l’étranger doit déclarer qu’il ne vendra pas le bien immobilier pendant trois ans dans la section du formulaire où les déclarations sont faites.

Une fois les procédures cadastrales complètes, l’étranger peut faire une demande auprès des administrations concernées

Une fois les procédures cadastrales complètes, l’étranger peut faire une demande auprès des administrations concernées pour revendiquer le droit de résidence ou la nationalité en soumettant le certificat d’éligibilité délivré pour le propriétaire.

Exigences pour les Procédures de Registre Fonciers

  • Enregistrement du bien immobilier ou informations sur le village/quartier, section de la carte, terrain, bâtiment et section indépendante
  • Carte d’identité ou passeport délivré par le pays dont l’étranger est citoyen (traductions notariées et certifiées doivent être soumises pour les cartes d’identité et passeports émis dans des alphabets autres que l’alphabet latin)
  • Si la procédure implique une représentation, document concernant la représentation (ordonnance de tutelle, lettre de mandat, procuration, etc.)
  • Document sur la valeur marchande actuelle du bien immobilier délivré par la municipalité concernée
  • Police d’assurance obligatoire contre les tremblements de terre pour les bâtiments
  • Une photo du vendeur et deux photos de l’acheteur (prises au cours des six derniers mois, taille 6×4 cm)
  • Traducteur certifié si une partie ne parle pas turc

Procurations Émises à l’Étranger

Si la procédure doit être effectuée par une tierce personne autorisée par une procuration émise à l’étranger, la procuration doit inclure l’autorisation relative à la procédure à effectuer. De plus, la procuration doit satisfaire aux conditions suivantes :

  • Émise par les consulats turcs à leur discrétion sur les biens immobiliers
  • Émise par les autorités compétentes habilitées à délivrer des procurations à l’étranger
  • Émise dans la langue du pays où elle est délivrée
  • Inclut une photo (avec un sceau clair et une signature sur la photo)
  • Inclut l’apostille, si émise dans un pays partie à la Convention de La Haye
  • Doit avoir la certification de la signature de l’autorité signataire par l’autorité compétente et la signature et le sceau de cette autorité doivent être certifiés par le Consulat Turc si la procuration est émise dans un pays qui n’est pas partie à la Convention de La Haye

La demande doit également fournir une traduction turque notariée et certifiée de la procuration répondant aux critères requis.

Acquisition Exceptionnelle de la Nationalité

Avec (b) ajouté au premier paragraphe de l’article 12 de la Loi n° 5901 promulguée le 28 juillet 2016 ;

Les personnes qui obtiennent un permis de séjour en vertu de (j) du premier paragraphe de l’article 31 de la Loi n° 6458, en investissant dans le cadre et le montant déterminés par le Président Les étrangers détenteurs de la Carte Turquoise peuvent acquérir la nationalité turque sur la base de la résolution du Président de la République de Turquie.

Les domaines et les montants déterminés conformément aux nouvelles réglementations publiées au Journal Officiel le 18 septembre 2018 sont définis ci-dessous. Les étrangers répondant à l’un des critères suivants peuvent être éligibles à la nationalité turque, sous réserve de la décision du Président de la République de Turquie :

  • Réaliser un investissement en capital fixe d’au moins 500 000 USD ou son équivalent en devises étrangères, attesté par le Ministère de l’Industrie et de la Technologie
  • Acquérir un bien immobilier d’une valeur minimale de 400 000 USD ou son équivalent en devises étrangères avec une restriction de titre de propriété sur sa revente pendant au moins trois ans, attesté par le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique
  • Créer des emplois pour au moins 50 personnes, attesté par le Ministère du Travail et de la Sécurité Sociale
  • Déposer un minimum de 500 000 USD ou son équivalent en devises étrangères dans des banques opérant en Turquie avec la condition de ne pas retirer les fonds pendant au moins trois ans, attesté par l’Agence de Réglementation et de Supervision Bancaire
  • Acheter des obligations gouvernementales d’une valeur minimale de 500 000 USD ou son équivalent en devises étrangères avec la condition de ne pas les vendre pendant au moins trois ans, attesté par le Ministère des Finances et du Trésor
  • Acheter des parts de fonds d’investissement immobilier ou des parts de fonds de capital-risque d’une valeur minimale de 500 000 USD ou son équivalent en devises étrangères avec la condition de ne pas les vendre pendant au moins trois ans, attesté par le Conseil des Marchés de Capitaux de Turquie
  • Déposer une contribution minimale de 500 000 USD ou son équivalent en devises étrangères dans des fonds déterminés par l’Agence de Réglementation et de Supervision des Assurances et des Pensions Privées avec la condition qu’elle reste dans le système de pension privé pendant au moins trois ans, attesté par l’Agence de Réglementation et de Supervision des Assurances et des Pensions Privées

Source : Bureau d’Investissement de la République de Turquie – invest.gov.tr

Avis Légal : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif seulement. Elles ne sont pas destinées à des conseils professionnels spécifiques à une personne ou une institution. Chaque institution a des exigences différentes en raison de ses propres circonstances, même si elles se ressemblent. Par conséquent, il est dans votre intérêt de consulter un expert avant de prendre une décision basée sur les informations de cet article et de les mettre en pratique. Ni Karen Audit ni les personnes ou institutions associées ne sont responsables des dommages ou pertes pouvant survenir à la suite de l’utilisation des informations de cet article par des personnes privées ou publiques, réelles ou morales