28 Mart 2022 Pazartesi
Yurtdışında yaşayan vatandaşın Türkiye’de 1 adet meskeni mevcut ve bu meskenden kira geliri elde ediyor. 1 adet mesken olması dolayısıyla vergiden muaf mıdır? Kira gelir beyanı verilmeli midir?
Yurt dışında yaşayan kişinin Türkiye’deki mesken gelirini yıllık GV beyannamesi ile beyan edecektir. Muafiyet yoktur.
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2021 yılı için 7.000 TL’si (2022 yılı için istisna tutarı 9.500 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
Örnek: Mükellef (B), 2021 yılında meskenini aylık 550 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 6.600 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat, mesken istisna tutarı olan 7.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.
Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2021 yılı için belirlenen 7.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2021 yılında 7.000 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık beyanname vermeyecektir.
Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İş yeri kira gelirine istisna uygulanmaz.
Gayrimenkul sermaye iratlarında;
Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar,
7.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103’üncü maddesinde yer alan üçüncü gelir diliminin
ücretler için geçerli olan 2021 yılı için 190.000 TL’lik tutarı aşanlar,
7.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
Örnek: Mükellef (C), 2021 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 26.400 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla
vergilendirilmiş 66.000 TL iş yeri kira geliri ve 132.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Mükellef (C)’nin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2021 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının
190.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Elde edilen gelir toplamı olan (26.400 + 66.000 + 132.000) 224.400 TL’nin 2021 yılı için belirlenen 190.000 TL tutarını aşması nedeniyle, 26.400 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 7.000 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2021 yılı için 7.000 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.
Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, konut kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
ÇİFTE VERGİLENDİRMEYİ ÖNLEME ANLAŞMALARI YÖNÜNDEN GAYRİMENKUL KİRA GELİRLERİ
Gayrimenkul kira gelirleri, Türkiye’nin akdettiği Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmalarının “Gayrimenkul Varlıklardan Elde Edilen Gelir” başlıklı 6’ncı ve “Gayrimaddi Hak Bedelleri” başlıklı 12’nci maddelerinde ele alınmaktadır.
Anlaşmaların 6’ncı maddesi, esas olarak taşınmaz varlıkların ve bunlara bağlı hakların kiralanmasından elde edilen gelirlere ilişkin olup, gayrimenkulün bulunduğu devletin bu tür gelirleri vergileme hakkı bulunmaktadır. Buna göre, Anlaşmaya taraf olan diğer devletin mukimlerince Türkiye’de bulunan gayrimenkullerden elde edilecek kira gelirlerinde vergileme, Türkiye’de iç mevzuatın öngördüğü usul ve esaslar çerçevesinde yapılacak olup, söz konusu anlaşmalarda iç mevzuatı sınırlayan herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
Örneğin, Almanya’da ikamet eden Mükellef (E)’nin Bodrum’da sahip olduğu konutu kiraya vermesi karşılığında elde edeceği gelir Türkiye’de, iç mevzuatımızın öngördüğü esaslar çerçevesinde vergilendirilecektir.
Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmalarının 12’nci maddesinde tanımı yapılan gayri maddi hakların kiraya verilmesi dolayısıyla dar mükellefler tarafından elde edilen gelirler üzerinde ise Türkiye’nin sınırlı oranda vergileme hakkı bulunmaktadır.
Söz konusu gelirler üzerinden yapılacak vergi tevkifatına ilişkin oran Anlaşmalarda ülkeden ülkeye değişiklik gösterebilmekte olup, Anlaşmaların 12’nci maddesinde öngörülen tevkifat oranı ile iç mevzuatımızdaki oranın birbirinden farklı olması durumunda, vergi tevkifatının düşük oran üzerinden hesaplanması gerekmektedir.
Örneğin, Hollanda’da ikamet eden yapımcı Mükellef (F), devir aldığı müzik albümünün kullanım hakkını telif kazancı elde etme niyetiyle Türkiye’de yerleşik bir müzik yapım şirketine kiraya vermiştir. Türkiye’deki müzik yapım şirketinin, yapımcı Mükellef (F)’ye telif hakkı karşılığında yapacağı ödemeler, Türkiye-Hollanda Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması’nın gayri maddi hak bedellerine ilişkin 12’nci maddesinin 2’nci fıkrası kapsamında %10 vergi tevkifatına tabi tutulacaktır.
Yine Hollanda’da ikamet eden karikatürist Mükellef (G)’nin başkasından satın aldığı karikatürlerin kullanım hakkını Türkiye’deki bir mizah dergisine kiraya vermesi karşılığında söz konusu dergi tarafından Mükellef (G)’ye yapılacak ödemeler üzerinden 12’nci madde uyarınca %10 vergi kesintisi yapılacaktır.
Ancak, Anlaşmaya taraf diğer ülkede mukim olanların Türkiye’de 12’nci madde kapsamında elde edecekleri gelirlerin söz konusu madde çerçevesinde vergiye tabi tutulabilmesi için, kendi ülkelerinin yetkili makamlarından mukimlik belgesi almaları ve bu belgenin aslı ile noterce veya bu ülkelerdeki Türk konsolosluklarınca tasdik edilecek Türkçe tercümesinin bir örneğini ilgili vergi dairesine veya kendilerine yapılan
ödeme üzerinden tevkifat yapılması gerektiği durumda vergi
sorumlularına ibraz etmeleri gerekmektedir. Vergi sorumluları teslim aldıkları mukimlik belgelerini gerektiğinde yetkili makamlara ibraz etmek üzere muhafaza edeceklerdir.
Mukimlik belgesinin ibraz edilememesi durumunda ise ilgili Anlaşma hükümleri yerine iç mevzuat hükümlerimiz uygulanacaktır.
Diğer taraftan, dar mükelleflerin Türkiye’de elde ettikleri gelirler
dolayısıyla ödeyecekleri vergiler, söz konusu mükelleflerin mukim
oldukları ülkelerle yapılan Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları çerçevesinde mukim oldukları ülkelerde mahsup edilecek ya da bu gelirler istisna kapsamında değerlendirilecektir.
KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER
Örnek 1: Almanya’da ikamet eden Mükellef (A), Ankara’da bulunan konutunu kiraya vermiş ve 2021 yılına ait 17.000 Avro kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası Avro alış kurunun 10,50 TL olduğu kabul edilmiştir.
Örnek 2: Polonya’da ikamet eden Mükellef (B), Antalya’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 2021 yılına ait 20.000 Dolar kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamı 6.600 Dolar’dır.
Bu gelirin tahsil edildiği ve giderlerin yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası Dolar alış kurunun 8,90 TL olduğu kabul edilmiştir.
Toplam Hasılat = 20.000 $ X 8,90 TL = 178.000 TL
Toplam Gider = 6.600 $ X 8,90 TL = 58.740 TL
Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir.
Bunun için vergiye tabi hasılata isabet eden gider kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
İndirilebilecek Gider = Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat*
Toplam Hasılat
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat–Mesken Kira Geliri İstisnası
= 178.000 TL – 7.000 TL
= 171.000 TL
Vergiye Tabi Hasılata İsabet Eden Gider =
(İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı)
58.740 TL X 171.000 TL
178.000 TL
= 56.430 TL
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi
hesaplanacaktır.
Örnek 3: Türkiye’de ikametgâhı olmayıp, Fransa’da ikamet eden
Mükellef (C), Bodrum’da bulunan iş yerini kiraya vermiş ve 2021 yılına ait brüt 20.625 Avro kira geliri elde etmiştir. İş yeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 27.562,50 TL tevkifat (Net aylık kira tutarı: 1.500 € varsayılarak hesaplanmıştır.) yapılmıştır.
Gelirin tahsil edildiği ve kesintinin yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası Avro alış kurunun 10,50 TL olduğu kabul edilmiştir.
İş Yeri Kira Geliri (Brüt) = 20.625 € X 10,50 TL = 216.562,50 TL
Tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan iş yeri kira gelirleri için tutarı ne olursa olsun yıllık beyanname verilmeyecektir.
Örnek 4: Roma’da ikamet eden Mükellef (D), 2021 yılında konut olarak kiraya verdiği Ankara’da bulunan dairesinden 5.000 Avro ve iş yeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden brüt 10.312,50 Avro kira geliri elde etmiştir. İş yeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 13.781,25 TL tevkifat (Net aylık kira tutarı: 750 € varsayılarak hesaplanmıştır.) yapılmıştır.
Mükellef (D), Türkiye’de bulunan 12 yaşındaki çocuğunun eğitimi için bir özel okula fatura karşılığında KDV dâhil 60.000 TL ödeme ve Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyasına makbuz karşılığı 20.000 TL nakit bağış yapmıştır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Gelirin tahsil edildiği ve kesintinin yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası Avro alış kurunun 10,50 TL olduğu kabul edilmiştir.
İş Yeri Kira Geliri (Brüt) = 10.312,50 € X 10,50 TL = 108.281,25 TL Tevkif suretiyle vergilendirilen iş yeri kira geliri tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.
Eğitim ve sağlık harcamaları; harcamanın Türkiye’de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olması ve beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.
Bu nedenle; 60.000 TL’lik eğitim harcaması yapılmasına rağmen, beyan edilen gelirin %10’u olan (38.675 X 10/100) 3.867,50 TL indirim konusu yapılabilecektir. Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyasına makbuz karşılığı yapılan bağışın ise tamamı indirim konusu yapılabilecektir.
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi
hesaplanacaktır.
Örnek 5: Madrid’de ikamet eden Mükellef (E), Malatya’da bulunan iş yerini 2021 yılında kazançları basit usulde tespit olunan bir mükellefe kiralamış ve yıllık toplam 11.880 TL iş yeri kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Dar mükelleflerin, kazançları basit usulde tespit olunan mükelleflerden elde ettiği vergi kesintisi ve istisna uygulamasına konu olmayan iş yeri kira gelirlerinin tamamı, tutarına bakılmaksızın beyan edilecektir.
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi
hesaplanacaktır.
Kaynak: GİB
Yasal Uyarı: Bu yazıdaki bilgiler sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen bilgilerden yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Karen Audit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgilerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
